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[摘要]按照證監會行業分類，截至今年8月末，房地產行業共發行債券311隻，發行金額2689億元，同比下降69.6%
政策力度很難在短期內出現松動，且隨著政策效果持續發酵，融資端和銷售端的壓力都會加大。當前資金狀況還沒真正惡化，但可能會略有惡化的趨勢。按照房地產市場運行周期，明年上半年資金面壓力會更大。
11月17日，佳源國際公告稱，以人民幣24.5億元的代價收購揚州雨潤房地產開發有限公司全部股權。11月15日，中航地產(10.470, -0.14, -1.32%)在北交所轉讓中航城置業（上海）有限公司100%股權，底價為10.64億元。
此前的13日和14日，億達和華僑城也先後有股權交易發生，中鐵則將蘇州公司的30%股權及相關債權掛牌。
股權交易一直是房地產業的一項主題。最近幾年，隨著市場集中度提高，交易頻台中產後護理之家介紹次和金額都在迅速增加。即使在歷史銷售最好的年份（2017年），股權交易仍不降反升，並在近期密集發佈。
“股權收購體現瞭一種曲線擴張的模式，但對於被並購方而言，也從側面說明部分資金壓力開始增大，需要通過轉讓股權等方式來獲取新的競爭優勢。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。
分析人士指出，雖然很多房企的銷售規模攀高，但由於拿地規模較大，企業的資金狀況並不如想象樂觀。隨著調控政策進一步發酵，以及償債高峰期的到來，資金困境可能進一步顯性化。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，說明房企資金面寬松，反之則說明緊張。2017年，前者仍大於後者，但逐步收窄。在今年10月，首度反超0.4個百分點。
調控政策不放松
房企資金鏈趨緊的端倪，從今年7月就開始體現。根據國傢統計局的數據，今年上半年，房地產企業到位資金來源增速維持在11.2%。從7月開始連續四個月下降，到10月（累計）已降至7.4%。
若拋開1月和2月春節假期因素影響，這一水平為2016年以來最低。
受銷售放緩影響，台中產後護理介紹“定金及預售款”、“個人按揭貸款”兩項指標的降幅尤其明顯。其中，今年前10月，房企定金及預售款的增速為14.8%，而去年末的水平為29%。個人按揭貸款增速更是跌至-1.0%，自2015年以來首度負增長。
上述兩項資金來源，在房企整體到位資金中占比達到46.2%。
在這背後，是政策調控造成的市場降溫。據中原地產統計，今年1-10月，各地發佈各類房地產調控政策超過210次，在此前的限購、限貸、限價、限商基礎上，又增加瞭限售。這些政策造成銷售下滑，並對房企銷售端的資金來源帶來較大限制。
投資端面臨的政策壓力同樣不小。過去一年多來，房企股權融資渠道基本被切斷，債權融資也大受影響。在銀行授信之外，企業更多訴諸信托融資和海外渠道，但這並不能彌補前述缺口。
根據中國民生銀行(8.540, 0.26, 3.14%)地產金融事業部發佈的《中國不動產金融研究報告》，截至8月末，2017年房地產業（按照wind行業劃分）A股融資135.5億元，較去年同期下降89.3%。
按照證監會行業分類，截至今年8月末，房地產行業共發行債券311隻，發行金額2689億元，同比下降69.6%。其中，克而瑞銷售榜單中的30強房企發行債券713億元，金額不到去年同期的20%。
目前來看，政策層面並沒有松動的跡象。中國城市科學研究會理事長仇保興近日表示，黨的報告中有三句話對房地產影響較大：一是，要建立健全金融的監控體台中產後護理機構推薦系，守住不發生系統性金融風險的底線。二是，要堅持房子用來住的、不是用來炒的定位。三是，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“一是守住，二是堅持，三是建立，就概括瞭整個房地產未來一些動向。”
大多數分析人士認為，政策力度很難在短期內出現松動，且隨著政策效果持續發酵，融資端和銷售端的壓力都會加大。
償債壓力將至
在企業層面，雖然銷售規模和利潤普遍提高，但由於拿地規模增加，企業的現金流同樣受到影響。
萬科公告顯示，今年前三季度，其經營性活動產生的現金流為167億元，比上年同期減少瞭61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。
由於同期萬科持有的現金流達到943億元，這些債務並不會帶來過大壓力。但一些現金流並不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。
如華僑城的短期借款比年初增加瞭295.63%，且前三季度經營活動產生的現金流為負。華僑城曾在今年8月將“新著東方(樓盤資料)”項目49%股權出讓給泰禾，並在交易公告中表示，“本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流”。
一些意欲快速擴張的房企，負債率可能更高。今年前三季度，陽光城(6.460, -0.07, -1.07%)負債總額1694億，扣除預收賬款後的債務1282億，凈負債率達281%。其中，一年內到期的非流動負債246億，比上年末增加536.87%。
在一定程度上，這是由陽光城加大拿地規模所致。2016年，陽光城通過公開招拍掛、並購共獲取25個項目（67宗地塊），耗資281億元。今年上半年，陽光城又獲得64個地塊，耗資251億元。
此外還有大量房企因公開市場拿地規模較大，出現經營性現金流大幅減少，甚至為負的現象。
由於企業的策略佈局和資金管理能力不同，其資金狀況有所差別，但就行業總體水平而言，資金壓力增加的趨勢已確立無疑。另一個理由在於，償債高峰期將很快到來。
原華遠台中五星級月子中心地產董事長任志強今年中曾表示，未來三年房地產企業有超過一萬億債務到期。海通證券(14.460, 0.41, 2.92%)也指出，房企存量債務到期壓力集中在2018-2021年。其中，過去兩年產生的3年期貸款將在2018-2019年到期。
嚴躍進表示，當前資金狀況還沒真正惡化，但可能會略有惡化的趨勢。按照房地產市場運行周期，明年上半年資金面就會變差。
他認為，唯一的變數在於，若宏觀經濟表現弱於預期，那麼資金面惡化的程度要弱於預期。即樓市的托底功能依然會受重視，適當階段性地融資寬松做法也會體現。
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